「節税になります。」
「生命保険代わりになります。」
「老後の資産形成になります。」
投資用マンションの営業を受けたことがある方なら、一度はこんな言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
実は私も、その一人でした。
2015年、年収約550万円の普通の会社員だった私は、不動産の知識がほとんどない状態で、新築ワンルームマンションを2部屋購入しました。頭金は約10％、残り90％はローンです。
営業マンの話を信じ、「会社員でも資産形成できるんだ」と思ったのを今でも覚えています。
そこから約10年間、自分自身で税金・不動産・融資・出口戦略を学び続けました。
2024年には2部屋を売却し、約350万円の利益を確定。現在は名古屋・大阪・神戸に複数物件を保有し、満室稼働を続けています。
この記事では、不動産投資を否定するのではなく、普通のサラリーマンが実際に経験したリアルをお伝えします。
営業資料には載っていなかったことも含めて、このシリーズでは実体験ベースで順番に解説していきます。
この記事でわかること
・サラリーマンが投資用マンションを持つ理由
・「節税」「生命保険」「資産形成」の本当の意味
・私が10年間運用して感じたメリットと注意点
・不動産投資を始める前に確認すべきポイント
私の不動産投資プロフィール
まずは私自身の実績を公開します。
項目
内容
投資開始
2015年
当時の年収
約550万円
初めて購入した物件
新築ワンルームマンション2部屋
資金計画
頭金約10％・ローン約90％
確定申告
毎年自分で実施
年間還付金
約10〜20万円
売却実績
2024年に2部屋売却・約350万円利益
現在
名古屋・大阪・神戸に複数物件を保有・満室稼働中
決して最初から詳しかったわけではありません。
むしろ、「営業マンに勧められるがまま購入した側」の人間です。
だからこそ、初心者がどこでつまずくのか、営業資料では見えない部分も含めてお伝えできると思っています。
サラリーマンが投資用マンションを持つ理由とは？
会社員が投資用マンションを購入する理由は、大きく分けて3つあります。
① 節税になる
もっとも多い営業トークです。
「税金が戻ってきます。」
これは嘘ではありません。
しかし、「誰でも大きく節税できる」という意味ではありません。
② 生命保険代わりになる
ローンには団体信用生命保険（団信）が付帯していることが多く、万が一の場合にはローン残債が完済される仕組みがあります。
これも事実です。
③ 老後の資産形成になる
ローン完済後、家賃収入が老後の収入源になるという考え方です。
こちらも条件次第では成立します。
つまり営業マンが話していることは完全な嘘ではありません。
ただし、一番重要なことが説明されていません。
「あなたに本当に当てはまるかどうか」です。
ここを理解しないまま契約してしまう人がとても多いと感じています。
「節税になる」は本当？私が最初に学んだこと
結論から言います。
節税効果は人によって全く違います。
同じマンションを購入しても、
年収500万円の人
年収800万円の人
年収1,200万円の人
では節税効果は大きく変わります。
理由は、日本が累進課税制度だからです。
所得が高くなるほど所得税率は上がります。
さらに住民税や社会保険料も年々増えています。
だから「税金を抑えたい」という考え方自体は間違っていません。
しかし、不動産投資を始める前に必ず確認してほしいことがあります。
まず確認するべき5つのポイント
営業マンのシミュレーションを見る前に、自分の状況を確認してください。
・年収はいくらか
・所得税率はどれくらいか
・住民税はいくら払っているか
・社会保険料はいくらか
・現在どんな控除を受けているか
これを把握していないと、本当に節税メリットがあるか判断できません。
ここを理解しないまま「年間〇万円節税できます」という話だけで契約するのは危険だと私は思います。
実は会社員には大きな控除制度がある
見落とされがちですが、会社員にはすでにさまざまな控除があります。
主な控除制度
・基礎控除
・扶養控除
・配偶者控除
・生命保険料控除
・社会保険料控除
・住宅ローン控除
特に住宅ローン控除は非常に大きな制度です。
つまり、
「今の控除だけで税金がかなり下がっている」
という方も少なくありません。
その状態で投資用マンションを購入しても、「さらに戻ってくる税金」が残っているかどうかを考える必要があります。
ここは営業マンより、自分自身で理解しておくべきポイントです。
私は毎年、自分で確定申告をしてきた
購入して終わりではありません。
私は購入後から毎年、自分で確定申告をしています。
最初は本当に何も分かりませんでした。
本を買い、税務署へ行き、簿記も勉強しました。
その結果、毎年約10〜20万円程度の還付金を受けることができました。
その経験で強く感じたことがあります。
不動産投資は「買うこと」より「運営すること」の方が重要です。
営業マンがサポートしてくれるのは購入まで。
節税を最大限活かせるかどうかは、自分自身の知識に大きく左右されます。
節税で最も重要なのが「減価償却」
不動産投資の節税で最もインパクトがある言葉。
それが 減価償却 です。
簡単に言えば、建物の価値を毎年少しずつ経費として計上する仕組みです。
建物部分を経費化することで、不動産所得を圧縮し、課税所得を下げられるケースがあります。
ここで重要なポイントがあります。
土地は減価償却できない
減価償却できるのは主に建物部分です。
土地は価値が減るものとして扱われません。
つまり、土地割合が大きい物件ほど減価償却できる金額は少なくなります。
減価償却は永久ではない
営業資料ではあまり説明されませんが、減価償却には期間があります。
建物の構造によって償却期間も異なります。
つまり、
「毎年ずっと税金が戻ってくる制度」
ではありません。
このテーマは非常に重要なので、次回の記事で詳しく解説します。
私が感じる「節税メリット」が出やすい年収ライン
これは制度ではなく、私自身の経験則です。
私個人としては、
年収700万円前後を超えてから、不動産投資による節税メリットを感じやすいケースが増えると考えています。
もちろん、
家族構成
扶養人数
副業所得
他の控除
によって大きく変わります。
年収500万円の人と年収1,000万円の人では、同じ物件でも節税効果は全く違います。
だからこそ、「誰でも節税できます」という営業トークは、そのまま受け取らない方がいいと思っています。
私は節税を最大化するために何をしたのか
不動産投資を始めたことをきっかけに、税金について本気で勉強しました。
その結果、
毎年自分で確定申告を実施。
控除制度を理解。
副業も開始。
転職によって本業年収もアップ。
結果として、本業年収は1,000万円を超え、副業利益も年間約200万円まで伸びました。
もちろん、不動産のおかげで年収が上がったわけではありません。
しかし、お金や税金について学ぶきっかけになったことは間違いありません。
不動産投資で学んだ、一番大きな勘違い
私が最初に勘違いしていたことがあります。
節税＝儲かることではない。
これは全く別です。
税金が戻ってきても、
空室
修繕費
管理費
金利
売却価格
によって資産が減ることもあります。
だから見るべきなのは、
キャッシュフローと資産価値の両方です。
これが不動産投資で一番重要だと感じています。
不動産投資は「買う前」に勉強するべき投資
もし2015年に戻れるなら、私はまず勉強します。
営業マンの説明だけで判断しません。
最低限理解しておきたいことは、
税金
ローン
管理費
修繕積立金
家賃相場
出口戦略
この6つです。
逆に言えば、ここを理解していれば会社員でも十分戦える投資だと思っています。
まとめ｜サラリーマンだからこそ、不動産投資は慎重に
この記事で一番伝えたいことは一つです。
不動産投資は「やる・やらない」ではなく、「理解して始めるかどうか」です。
営業マンの説明を鵜呑みにするのではなく、自分の年収・税率・控除状況・ライフプランを理解した上で判断することが大切です。
私は10年間運用して利益も出しました。
一方で、「もっと早く知っていれば避けられたこと」もたくさんありました。
このシリーズでは、そのリアルを包み隠さず発信していきます。
次回予告｜新築ワンルームマンションの闇
営業マンが教えてくれなかった、
毎月の収支構造
管理費・修繕積立金の落とし穴
家賃下落リスク
「35年ローン」の本当の意味
実際に2部屋を購入・運用・売却した数字をもとに解説します。
あわせて読みたい｜Real Estate Investment Series
Vol.1 サラリーマンが投資用マンションを持つ理由（この記事）
Vol.2 新築ワンルームマンションの闇（近日公開）
Vol.3 金利上昇局面での戦い方（近日公開）
Vol.4 出口戦略｜私が2部屋を売却して350万円利益を出した考え方（近日公開）
Written by RYOTA ISHIHARA
Managing Director｜R&I UNIVERSAL PARTNERS
International Logistics × Real Estate × Global Asset Planning
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